Cómo calcular la plusvalía al vender una propiedad en Cuenca: guía práctica 2026–2027
Si estás pensando en vender una casa, departamento, terreno o propiedad rentera en Cuenca, una de las preguntas que seguramente te haces es: ¿cuánto voy a pagar de plusvalía?
Existe bastante confusión sobre este impuesto. Muchas personas piensan que simplemente hay que restar el precio de compra al precio de venta y aplicar el 10%. Esa diferencia sí es un punto de partida importante, pero no representa necesariamente el cálculo completo.
Para determinar la utilidad pueden intervenir el costo de adquisición, las mejoras realizadas, el tiempo transcurrido desde la compra y otras deducciones aplicables. Además, dentro del trámite el Municipio de Cuenca solicita información catastral actualizada del inmueble.
En esta guía voy a explicarte el proceso paso a paso y, al final, veremos un ejemplo real de una propiedad vendida en Cuenca en 2026, con una plusvalía municipal efectivamente pagada.
El COOTAD establece un impuesto del 10% sobre las utilidades y plusvalía provenientes de la transferencia de inmuebles urbanos. Sin embargo, el 10% no se aplica simplemente al precio total de venta. Primero deben determinarse la utilidad y las deducciones que correspondan.
¿Qué es la plusvalía municipal en Cuenca?
La plusvalía municipal, denominada legalmente Impuesto a las Utilidades en la Transferencia de Predios Urbanos y Plusvalía de los Mismos, grava la utilidad que puede producirse al transferir un inmueble urbano.
El artículo 556 del COOTAD establece una tarifa del 10% sobre las utilidades y plusvalía provenientes de estas transferencias.
Por eso es importante hacer una distinción desde el principio:
No es 10% del precio total de venta.
Lo que primero debemos determinar es la utilidad que corresponda después de considerar el costo de adquisición, las mejoras y las demás deducciones legalmente aplicables.
¿Estás pensando en vender una propiedad en Cuenca?
Antes de vender, es importante conocer el valor de tu inmueble y tener claros los gastos y trámites que pueden intervenir en la compraventa. Podemos orientarte según tu caso y ayudarte durante el proceso inmobiliario.
¿De dónde sale la utilidad para calcular la plusvalía?
Para hacer una estimación de la plusvalía, primero debemos regresar a la historia de la propiedad.
Necesitamos saber cuándo se adquirió, cuánto costó, qué mejoras se realizaron y en cuánto se está vendiendo ahora.
El artículo 559 del COOTAD menciona expresamente las deducciones correspondientes a mejoras y costo de adquisición, además de otras que puedan corresponder.
Paso 1. Revisar la escritura con la que compraste la propiedad
El primer documento que debes buscar es la escritura mediante la cual adquiriste el terreno, casa o departamento.
De esa escritura necesitamos principalmente:
Valor de adquisición
Fecha de adquisición
Estos dos datos serán fundamentales para calcular la utilidad y el tiempo que has sido propietario.
En nuestro ejemplo:
Terreno matriz adquirido: $102.500
Fecha de adquisición: 12 de diciembre de 2022.
Paso 2. Revisar el precio de la nueva venta
Después debemos revisar el valor por el cual se está transfiriendo actualmente la propiedad.
En nuestro ejemplo real, la nueva escritura establece un precio de venta de:
USD 245.000.
La diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta es un primer punto de partida, pero todavía no representa por sí sola la utilidad definitiva, porque debemos revisar las mejoras realizadas sobre el inmueble.
Fragmento de escritura pública del caso real. El precio de venta del inmueble fue de USD 245.000. Datos personales omitidos por privacidad.
Paso 3. Considerar el costo de adquisición y las mejoras
Aquí está uno de los puntos que más confusión genera.
Supongamos que una persona compró únicamente un terreno y años después vende una casa construida sobre ese terreno.
No tendría sentido considerar como utilidad toda la diferencia entre el precio antiguo del terreno y el precio actual de la casa terminada, porque durante ese período se incorporó una construcción.
El COOTAD contempla dentro del cálculo las mejoras y el costo de adquisición, además de otras deducciones que legalmente correspondan.
Por esta razón, las mejoras realizadas en el inmueble son una parte importante del análisis.
En palabras sencillas: comprar en $100.000 y vender en $200.000 no significa automáticamente tener $100.000 de utilidad gravable si durante ese tiempo se construyó, amplió o mejoró la propiedad.
¿Cómo influye el tiempo de propiedad en la plusvalía?
Otro factor muy importante es cuánto tiempo has sido propietario del inmueble.
El artículo 559 del COOTAD establece una deducción del 5% de las utilidades líquidas por cada año transcurrido desde la adquisición hasta la venta.
La misma norma establece que este impuesto no puede cobrarse una vez transcurridos 20 años desde la adquisición.
| Años transcurridos | Reducción acumulada de la utilidad líquida* |
|---|---|
| 1 año | 5% |
| 2 años | 10% |
| 3 años | 15% |
| 5 años | 25% |
| 10 años | 50% |
| 15 años | 75% |
| 20 años | 100% / ya no se cobra este impuesto |
Tabla explicativa basada en el artículo 559 del COOTAD. Para el cálculo concreto deben revisarse las fechas y criterios aplicados por el Municipio.
Ejemplo real de cálculo de plusvalía en Cuenca
Ahora vamos a utilizar una operación real para entender mejor cómo se relacionan estos conceptos.
La propiedad forma parte de una propiedad horizontal desarrollada sobre un terreno adquirido en 2022. Los nombres, cédulas y clave catastral se han eliminado por privacidad.
1. Precio de adquisición del terreno
| Dato | Valor |
|---|---|
| Compra del terreno matriz 240m2 | $102.500,00 |
| Fecha de adquisición | 12 de diciembre de 2022 |
| Alícuota Casa 1 / 120m2 aprox. | 49,94% |
| Costo proporcional aproximado | $51.188,50 |
Debido a que el terreno posteriormente fue dividido en propiedad horizontal, para este ejercicio podemos distribuir el costo original utilizando la alícuota correspondiente a Casa 1.
$102.500 × 49,94% = $51.188,50
Este valor nos sirve como una aproximación del costo original de terreno atribuible a esta unidad.
Importante: utilizamos la alícuota para explicar el ejemplo. La liquidación tributaria definitiva puede aplicar verificaciones o criterios adicionales por parte de Rentas.
2. ¿Cuánto se construyó?
La escritura de propiedad horizontal registra las siguientes áreas construidas:
Planta baja: 65,76 m²
Planta alta: 73,34 m²
Buhardilla: 36,56 m²
En total:
175,66 m² construidos.
3. Primera diferencia entre compra y venta
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Precio de venta | $245.000,00 |
| Costo proporcional de adquisición | − $51.188,50 |
| Diferencia inicial | $193.811,50 |
Si detuviéramos aquí el cálculo, parecería que la utilidad es de aproximadamente $193.811,50.
Pero este resultado todavía sería incompleto, porque entre la compra del terreno y la venta se construyó la vivienda.
Es justamente aquí donde debemos revisar las mejoras y la información catastral actualizada.
¿Por qué el avalúo catastral importa para entender la plusvalía?
Para tramitar la plusvalía, el GAD Municipal de Cuenca solicita expresamente un Certificado de Actualización del Catastro a la fecha, además de los antecedentes de la escritura y, cuando corresponde, el reglamento de propiedad horizontal.
El catastro permite verificar cómo se encuentra registrado actualmente el inmueble: terreno, construcción, áreas y demás características.
Pero hay que hacer una precisión:
El avalúo catastral no sustituye automáticamente el precio de compra ni es necesariamente igual al costo real de construcción.
Es una valoración municipal calculada con las tablas, tipologías y factores vigentes.
¿Qué valores aparecían en el catastro del ejemplo real?
| Avalúo catastral 2026 | Valor |
|---|---|
| Terreno | $34.592,63 |
| Construcción | $90.786,41 |
| Total | $125.379,04 |
Estos son los valores que ya teníamos documentados en el caso real.
Carta predial 2026 del caso real. El Municipio registra por separado el avalúo del terreno y de la construcción.
Cómo interpretar fácilmente el valor catastral por metro cuadrado
Una forma sencilla de entender tu carta predial es dividir el avalúo registrado para los metros correspondientes.
Esto nos da un valor catastral efectivo por metro cuadrado, pero no necesariamente el valor comercial del inmueble ni el Precio Unitario Base por Manzana.
| Dato | Valor | Cálculo |
|---|---|---|
| Construcción | $90.786,41 | $90.786,41 ÷ 175,66 = $516,83/m² |
| Terreno | $34.592,63 | $34.592,63 ÷ aprox. 120 m² = $288,27/m² |
Los aproximadamente 120 m² corresponden al terreno atribuible a esta unidad dentro de la propiedad horizontal. El resultado de $288,27/m² no es automáticamente el PUB de la manzana ni el precio comercial de la zona.
¿Cómo calcula el Municipio el valor catastral del terreno en Cuenca?
Para el bienio 2026–2027, el Municipio de Cuenca utiliza una metodología basada en un Precio Unitario Base por Manzana (PUB).
La ordenanza vigente incluye expresamente el Anexo 3: Plano Precio Unitario Base por Manzana, el Anexo 5: factores de modificación del PUB y el Anexo 6: valoración de construcciones urbanas.
¿Cómo calcula el Municipio el valor del terreno en Cuenca?
Para los terrenos urbanos, la Ordenanza del bienio 2026–2027 parte de un Precio Unitario Base por Manzana (PUB).
Esto significa que no existe simplemente un único precio municipal para todo Yanuncay, Totoracocha, El Batán o cualquier otra parroquia. El punto de partida depende de la manzana y posteriormente se aplican factores propios del lote.
Paso 1. Identificar el Precio Unitario Base por Manzana — PUB
No existe un único valor municipal para toda una parroquia como Yanuncay. Cada manzana puede tener su propio Precio Unitario Base.
Paso 2. Revisar los factores del lote
La Ordenanza vigente considera factores por riesgo, topografía, localización en la manzana, forma, frente y afectación municipal.
| Localización del lote | Factor 2026–2027 |
|---|---|
| Lote manzanero | 1,20 |
| Lote en cabecera | 1,15 |
| Lote bifrontal | 1,10 |
| Lote esquinero | 1,10 |
| Lote intermedio | 1,00 |
| Lote en callejón | 0,75 |
| Lote interior | 0,50 |
Estos valores están confirmados en el Anexo 5 vigente.
Paso 3. Calcular el coeficiente de modificación. Obtener el precio unitario del lote
Cm = 1 − [(1−FR) + (1−FT) + (1−FL) + (1−FF) + (1−FE) + (1−FA)]
Cm ≥ 0,50
La ordenanza que contiene esta metodología corresponde al bienio 2026–2027 y fue publicada el 23 de diciembre de 2025.
Paso 4. Aplicar el coeficiente de capacidad contributiva
Para el bienio 2026–2027, la Ordenanza establece:
Ca = 0,60
Paso 5. Obtener el precio unitario y el avalúo del lote
Ponlo en una caja celeste:
PUL = PUB × Cm × 0,60
Avalúo del lote = PUL × superficie del lote
Es exactamente la metodología que establece la ordenanza vigente.
¿Cómo calcula el Municipio el valor de la construcción?
La construcción se analiza de manera diferente al terreno.
El Municipio utiliza tipologías y valores unitarios establecidos en la Ordenanza vigente. Estos valores son referencias catastrales, no necesariamente el costo real de construcción ni el precio comercial del inmueble.
| Clase de construcción | Valor unitario 2026–2027 |
|---|---|
| Clase A | $482,4600/m² |
| Clase B | $584,1550/m² |
| Clase C | $707,1350/m² |
| Clase D | $886,8750/m² |
| Clase E | $1.182,5000/m² |
Estos valores sí están correctamente tomados del Anexo 6 vigente.
Importante: estos son valores catastrales municipales de referencia. No representan necesariamente el costo real de construir ni el precio comercial de una propiedad.
¿Influyen los acabados y el estado de conservación?
Sí. Después de identificar la tipología correspondiente, la metodología municipal también contempla factores relacionados con los acabados e instalaciones, el estado de conservación y la antigüedad de la construcción.
Por esta razón, dos casas con la misma cantidad de metros cuadrados pueden terminar con avalúos catastrales diferentes.
| Clasificación | Factor |
|---|---|
| Bueno | 1,00 |
| Regular | 0,66 |
| Bajo | 0,33 |
| Clasificación | Factor |
|---|---|
| Bueno | 1,00 |
| Regular | 0,85 |
| Malo | 0,75 |
| Obsoleto | 0,45 |
Estos valores están confirmados en las tablas 6.2 y 6.3 de la ordenanza vigente.
Fórmula debajo
Vcu = Ac × Vu × Fce
Ac: área construida
Vu: valor unitario según tipología
Fce: factor total de corrección de la edificación
¿Qué pasa si mi casa tiene mejores acabados de los que constan en el catastro?
Si consideras que la información catastral no refleja correctamente las características reales de tu inmueble, puedes solicitar una revisión municipal.
El GAD Cuenca indica que para la revisión del avalúo de una construcción puede requerirse la escritura inscrita, levantamiento planimétrico georreferenciado, archivo digital DWG o DXF y fotografías actuales de las construcciones. El Municipio puede realizar además una verificación física.
Esto no significa que el propietario pueda simplemente pedir que “le suban el avalúo”. Las características deben ser verificables y el valor puede modificarse de acuerdo con la clasificación técnica que corresponda.
¿Estás por vender una propiedad en Cuenca?
Si estás preparando la venta de una propiedad y tienes dudas sobre el proceso, podemos orientarte sobre los pasos inmobiliarios que debes considerar antes de negociar.
¿Qué pasa si mi casa tiene mejores acabados o más construcción de lo registrado?
Si la información catastral no refleja correctamente la realidad del inmueble, el propietario puede solicitar una revisión o actualización.
El GAD Cuenca dispone de procedimientos para revisar datos del terreno y/o de la construcción.
Esto no significa que se pueda simplemente pedir que “suban el avalúo”. Las características deben poder verificarse técnicamente mediante los documentos y evidencias que requiera el Municipio.
Simulación del cálculo en nuestro ejemplo real
La siguiente simulación tiene un objetivo educativo. Nos ayuda a entender el proceso, pero no pretende reproducir exactamente la fórmula informática interna del Municipio.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Precio de venta | $245.000,00 |
| Costo proporcional aproximado de adquisición | − $51.188,50 |
| Diferencia inicial | $193.811,50 |
| Construcción catastral registrada, usada aquí solo como referencia de mejora | − $90.786,41 |
| Utilidad preliminar del ejercicio | $103.025,09 |
En este ejercicio utilizamos el avalúo catastral de la construcción como una referencia didáctica de la mejora registrada.
Esto no permite afirmar que Rentas haya deducido exactamente $90.786,41 en su liquidación. El cálculo municipal puede considerar otras deducciones, actualizaciones, redondeos y criterios previstos en la normativa.
Aplicación del tiempo de propiedad
La adquisición ocurrió el 12 de diciembre de 2022 y la transferencia se realizó en 2026.
Al momento de la venta habían transcurrido al menos 3 años completos.
Como ejemplo conservador, el artículo 559 permitiría entender una reducción del:
5% × 3 años = 15% de la utilidad líquida.
CÁLCULO DIDÁCTICO
Utilidad preliminar: $103.025,09
Menos 15% por 3 años completos:
$15.453,76
Base ilustrativa restante:
$87.571,33
10%:
$8.757,13
Este resultado es únicamente una simulación simplificada.
La liquidación real del Municipio fue inferior, lo que evidencia que la determinación oficial incorporó otros elementos o criterios que no podemos reconstruir únicamente a partir del título de pago.
Eso es mucho más riguroso que ajustar artificialmente la fórmula hasta que coincida.
¿Cuánto se pagó realmente de plusvalía?
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Plusvalía | $8.378,92 |
| Especie / formulario | $3,81 |
| Certificado de no adeudar | $2,13 |
| Total del título | $8.384,86 |
Estos son los valores del caso real que ya constan en nuestro documento.
Título municipal del caso real. Plusvalía: USD 8.378,92; especie/formulario: USD 3,81; certificado de no adeudar: USD 2,13; total: USD 8.384,86.
Este caso muestra por qué no debemos calcular la plusvalía tomando simplemente el 10% del precio de venta.
Tampoco basta con restar compra y venta.
Debemos analizar el costo de adquisición, las mejoras, el tiempo transcurrido y las demás deducciones que correspondan. La liquidación definitiva corresponde al GAD Municipal de Cuenca.
Cómo estimar la plusvalía antes de vender una propiedad en Cuenca
- Busca la escritura de adquisición.
- Anota fecha y precio de compra.
- Revisa en cuánto se realizará la nueva venta.
- Identifica las mejoras realizadas en la propiedad.
- Obtén la actualización catastral.
- Verifica terreno, construcción y áreas registradas.
- Revisa los años transcurridos desde la adquisición.
- Identifica contribuciones especiales de mejoras y otras deducciones que legalmente correspondan.
- Haz una estimación preliminar.
- Antes de firmar, solicita la liquidación oficial de Rentas del GAD Municipal de Cuenca.
El Municipio exige precisamente antecedentes de escritura, actualización catastral y, cuando corresponda, documentos de propiedad horizontal.
¿Cada cuánto hay que actualizar esta información?
Los valores de suelo, tipologías y factores municipales utilizados en esta guía corresponden al bienio 2026–2027.
La Ordenanza vigente fue publicada el 23 de diciembre de 2025.
Cuando cambie el bienio municipal debemos revisar nuevamente las tablas, los valores del suelo, las tipologías constructivas y cualquier modificación normativa.
Última actualización de esta guía: 16 de septiembre de 2026.
¿Quieres conocer el valor comercial de tu propiedad?
Realizamos avalúos inmobiliarios en Cuenca para casas, departamentos, terrenos y propiedades comerciales. Conocer el valor de mercado te permite establecer un precio con mayor respaldo antes de vender o negociar.
Preguntas frecuentes sobre plusvalía en Cuenca
¿La plusvalía es el 10% del precio de venta?
No. El 10% se aplica sobre la utilidad imponible que corresponda, no sobre el precio total de venta.
¿Se toma en cuenta lo que pagué cuando compré?
Sí. El costo de adquisición forma parte de los elementos contemplados en el cálculo.
¿Se consideran las mejoras de la propiedad?
Sí. El COOTAD hace referencia expresa a las mejoras dentro de las deducciones adicionales.
¿Después de 20 años sigo pagando plusvalía?
El artículo 559 señala que este impuesto no podrá cobrarse una vez transcurridos 20 años desde la adquisición.
¿El avalúo catastral es el precio comercial?
No. El avalúo catastral es una valoración municipal. El precio comercial depende del mercado.
¿Dividir el avalúo para los metros me da el precio de la zona?
No necesariamente. Obtienes un valor catastral efectivo por m² del predio. No es automáticamente el PUB ni el precio comercial.
¿Necesitas conocer el valor comercial de tu propiedad en Cuenca?
El avalúo catastral y el avalúo comercial cumplen funciones diferentes.
Si estás pensando en vender una casa, departamento o terreno y quieres conocer un valor comercial sustentado en el mercado actual, puedes revisar nuestro servicio de Avalúos Inmobiliarios en Cuenca.
Fuentes oficiales utilizadas
GAD Municipal de Cuenca — Impuesto por Utilidades y Plusvalía
Ver trámite oficial de Plusvalía del GAD Cuenca
COOTAD — artículos 556 a 559
Consultar COOTAD publicado por el GAD Cuenca
Ordenanza de valores de suelo y edificaciones 2026–2027
Consultar Ordenanza oficial del bienio 2026–2027
Formulario municipal de Plusvalía y Alcabalas
Consultar formulario oficial
Elaborado por Juan Fernando Balarezo
